?01.

今天，我們又面臨著新冠疫情所導(dǎo)致的困難。即便深圳這座被公認(rèn)為經(jīng)濟(jì)優(yōu)等生的城市，當(dāng)下也面臨著質(zhì)疑和擔(dān)憂。

深圳一季度GDP增速為2%，4月份財(cái)政收入下降44%，2021年常住人口僅增長(zhǎng)12萬(wàn)人，這一組數(shù)據(jù)的披露讓一部分人開(kāi)始擔(dān)心深圳的未來(lái)。

其實(shí)，完全沒(méi)有必要擔(dān)心深圳的未來(lái)。

一季度GDP增速2%是深圳在阻擊本土疫情、支援香港抗疫、保障城市平穩(wěn)有序運(yùn)行三重任務(wù)壓力之下獲得的一份成績(jī)單。

“4月份財(cái)政收入下降44%”完全被誤讀。今年，國(guó)家推出了增值稅留抵退稅的政策。

進(jìn)入4月份，企業(yè)都開(kāi)始辦理退稅手續(xù)，導(dǎo)致各地4月份財(cái)政收入大幅下降。同期，南京、蘇州、杭州的財(cái)政收入分別下降54.9%、49.6%和37%。

因此，4月份深圳財(cái)政收入銳減是有特殊原因，并不代表趨勢(shì)。

最后說(shuō)回常住人口數(shù)據(jù)。熟悉人口統(tǒng)計(jì)的專業(yè)人士都知道，年度常住人口數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性很低，只有人口普查數(shù)據(jù)才真實(shí)可靠。

所以，以上數(shù)據(jù)并不能真實(shí)地反映出深圳這座城市的實(shí)際狀況，更不必因此而看衰深圳的未來(lái)。

以史為鑒，在過(guò)去20年里，看衰深圳者因?yàn)檎`判而錯(cuò)失太多投資機(jī)會(huì)，錯(cuò)過(guò)了分享深圳城市發(fā)展的超級(jí)紅利。

2008年10月，美國(guó)金融海嘯席卷全球，引發(fā)世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)。2009年一季度，深圳進(jìn)出口總額518.44億美元，下降19.4%。

有一部分人再次擔(dān)心深圳由此一蹶不振，因此有撤離深圳的想法。根據(jù)當(dāng)年深圳貿(mào)工局調(diào)研，324家工業(yè)企業(yè)計(jì)劃外遷，涉及工業(yè)產(chǎn)值209.43億元。

但是，深圳并未停頓。2009年，深圳發(fā)布1號(hào)文件提出要加快總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

2011年，深圳GDP首次突破1萬(wàn)億元大關(guān)。2016年，首次突破2萬(wàn)億元大關(guān)，并第一次超越廣州，成為中國(guó)第三城。2018年，深圳經(jīng)濟(jì)總量超過(guò)香港，位列亞洲第五名。2020年，新冠疫情發(fā)生。繼而，引發(fā)全球新的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

深圳，再次展現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的韌性。當(dāng)年上半年，深圳率先在一線城市中實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增速轉(zhuǎn)正。

而在剛剛過(guò)去的2021年，深圳再創(chuàng)佳績(jī)。在經(jīng)濟(jì)總量首次突破3萬(wàn)億元的同時(shí)，深圳首次超越首爾，排名亞洲第四名。

2021年亞洲城市GDP排名前五強(qiáng)：

1.東京都 GDP總量：66426億元

2.上海 GDP總量：43214億元

3.北京 GDP總量：40269億元

4.深圳 GDP總量：30664億元

5.首爾 GDP總量：28846億元

縱觀過(guò)去20年，深圳每次都化危為機(jī)，在危機(jī)中找到機(jī)會(huì)發(fā)展自己。

這充分證明了深圳經(jīng)濟(jì)獨(dú)有的韌性和爆發(fā)力。這背后，是深圳政府的審時(shí)度勢(shì)，是深圳人敢為天下先的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新激情。

02.

展望深圳下一階段的發(fā)展，我們更是信心百倍。

首先，我們要認(rèn)識(shí)到深圳正處在一個(gè)“雙區(qū)”驅(qū)動(dòng)的新階段。

國(guó)家已經(jīng)全面啟動(dòng)粵港澳大灣區(qū)建設(shè)和社會(huì)主義先行示范區(qū)建設(shè)，深圳被賦予更大的歷史使命和責(zé)任擔(dān)當(dāng)。

深圳也正處在“雙圈”驅(qū)動(dòng)階段。

去年，香港宣布大力推動(dòng)北部都會(huì)區(qū)發(fā)展，與深圳共同建設(shè)深港超級(jí)都市圈。

這意味著，深港合作將首次進(jìn)入到全面深入階段。深港超級(jí)都市圈面積3107平方公里，人口超過(guò)3000萬(wàn)人，經(jīng)濟(jì)總量超過(guò)5萬(wàn)億。

同時(shí)，深圳都市圈建設(shè)已經(jīng)全面推進(jìn)。

深圳都市圈確立以深圳為核心，包括東莞、惠州、汕尾和河源這樣“3+2”城市。

深圳作為龍頭，整合五個(gè)城市資源，建成互通互聯(lián)的一流都市圈。深圳正處在從3萬(wàn)億邁向4萬(wàn)億的重要時(shí)期。

根據(jù)“十四五”規(guī)劃，深圳2025年經(jīng)濟(jì)總量超過(guò)4萬(wàn)億。毫無(wú)疑問(wèn)，這一規(guī)劃非常低調(diào)，2021年深圳經(jīng)濟(jì)總量已經(jīng)超過(guò)3萬(wàn)億。按照這一速度，2025年深圳經(jīng)濟(jì)總量可能達(dá)4.3-4.5萬(wàn)億。

在這一過(guò)程，又將誕生多少偉大的企業(yè)，創(chuàng)造多少的財(cái)富?

我們難以想象。我們只知道，去年底深圳市上市公司家數(shù)已經(jīng)超500家，總市值15萬(wàn)億+，超上海+廣州兩地上市企業(yè)之和，抵1個(gè)德國(guó)和2.7個(gè)巴西。

而更多的深圳人在創(chuàng)辦企業(yè)，默默發(fā)力。截至2021年底，深圳注冊(cè)的企業(yè)數(shù)量已達(dá)到241萬(wàn)戶，位居全國(guó)第一。

所以，深圳可謂是“青春正當(dāng)年”。

03.

企業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必然需要商辦空間來(lái)賦能。作為深圳經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好一個(gè)佐證，就是商辦市場(chǎng)的紅火。

隨著各項(xiàng)規(guī)劃利好的落實(shí)，商辦產(chǎn)品受到很多外地個(gè)人及企業(yè)的追捧，商辦市場(chǎng)在租售市場(chǎng)都取得不錯(cuò)的成交。

在住宅受抑制的情況下，2021年“商”進(jìn)“宅”退，現(xiàn)象明顯。

從銷售來(lái)看， 去年商辦產(chǎn)品銷售面積超過(guò)80萬(wàn)平方米(含新型產(chǎn)業(yè)用房)。

從租賃來(lái)看，深圳去年非?；鸨Ｉ剔k市場(chǎng)吸納量突破百萬(wàn)達(dá)109.6萬(wàn)方，創(chuàng)歷史新高;空置率較去年下降約3.4個(gè)百分點(diǎn)。

大宗租賃非?；钴S。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全年深圳錄得大宗租賃成交面積超63萬(wàn)㎡，全年寫字樓租賃60%是大宗客戶完成的。

伴隨著深圳的發(fā)展及各區(qū)優(yōu)惠政策的執(zhí)行，接下來(lái)深圳將更多吸引頭部企業(yè)的進(jìn)駐，未來(lái)大宗租賃單將更為頻發(fā)。

大宗購(gòu)買同樣非?；钴S。

去年深圳商辦整購(gòu)的大宗交易達(dá)到14宗，總金額約205億。萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、漢京、中集、粵海城皆有整購(gòu)信息傳出。

商辦租售市場(chǎng)的活躍，反映了企業(yè)的需求旺盛。一方面，商事主體的持續(xù)增加，產(chǎn)生的辦公新需求也促進(jìn)了商辦的消化。另一方面，很多企業(yè)從資產(chǎn)配置和上市等角度出發(fā)，也有購(gòu)買商辦物業(yè)的強(qiáng)烈需求。

04.

在深圳城市的核心地帶，如福田中心區(qū)、深圳灣、前海、光明科學(xué)城和大空港等，新的商辦物業(yè)供不應(yīng)求。品牌開(kāi)發(fā)商們，也以能在城市核心地段開(kāi)發(fā)商辦產(chǎn)品而為榮。

有一家企業(yè)深耕華南三十余年，在深圳最核心的地帶即將推出四大標(biāo)桿作品。這家企業(yè)就是大家耳熟能詳?shù)拇髳偝强毓伞?/p>

說(shuō)起大悅城控股，首先要介紹它背后的母公司——中糧集團(tuán)。

中糧集團(tuán)是國(guó)資委核定的首批16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)之一。從1994年至今，中糧集團(tuán)已連續(xù)27年入圍《財(cái)富》世界500強(qiáng)，2021年排名高居112位。

大悅城控股，是中糧集團(tuán)旗下唯一的地產(chǎn)投資和管理平臺(tái)。

大悅城控股，以“城市運(yùn)營(yíng)商與美好生活服務(wù)商”為戰(zhàn)略，將商、產(chǎn)、文、旅、科、居六大業(yè)務(wù)板塊及優(yōu)勢(shì)資源進(jìn)行有機(jī)組合，為城市片區(qū)重構(gòu)與能級(jí)提升提供定制化的解決方案。

截至2021年，大悅城控股布局全國(guó)近40個(gè)一、二線核心城市，深耕京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝及長(zhǎng)江中游城市群及其他有潛力的區(qū)域。

在商辦產(chǎn)品領(lǐng)域，大悅城控股有獨(dú)到的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)理念。

在商辦板塊(含產(chǎn)業(yè)與辦公)，大悅城控股已形成中心(大廈)系、廣場(chǎng)系、智慧系及產(chǎn)業(yè)園系四大產(chǎn)品系。

依托海量客戶資源，大悅城控股實(shí)現(xiàn)企業(yè)與商辦空間的精準(zhǔn)匹配。

依托中糧集團(tuán)資源，擁有超過(guò)3000個(gè)客戶儲(chǔ)備，可以實(shí)現(xiàn)客戶快速匹配與資源精準(zhǔn)導(dǎo)入，致力于打造完善的產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系，凝聚產(chǎn)業(yè)資源，為產(chǎn)業(yè)載體空間賦能升級(jí)。

毫無(wú)疑問(wèn)，大悅城控股并不是一家簡(jiǎn)單的商辦空間的開(kāi)發(fā)商，而是基于自有優(yōu)質(zhì)客戶資源定制化開(kāi)發(fā)、精準(zhǔn)化導(dǎo)入和持續(xù)化運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)打造商。在大悅城控股的商辦板塊中，華南大區(qū)公司是其發(fā)軔之地，更是其深耕之地。

大悅城控股華南大區(qū)公司深耕華南三十余載，業(yè)務(wù)范圍以深圳為中心，并輻射到粵港澳大灣區(qū)、海西區(qū)域等華南核心區(qū)域。

經(jīng)過(guò)數(shù)十年的發(fā)展，華南大區(qū)公司已經(jīng)成為涵蓋住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等多業(yè)態(tài)、多項(xiàng)目、跨區(qū)域的地產(chǎn)公司。

大悅城控股華南大區(qū)公司深耕灣區(qū)商辦產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多年，在此領(lǐng)域已擁有比較深厚的歷史經(jīng)驗(yàn)。一路緊跟城市商辦產(chǎn)業(yè)發(fā)展及政策導(dǎo)向，從 “三來(lái)一補(bǔ)”傳統(tǒng)工業(yè)園到城市更新商辦產(chǎn)業(yè)綜合體，經(jīng)歷了從傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)向新一代商辦產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)變。先后打造傳統(tǒng)物流倉(cāng)儲(chǔ)園、科技工業(yè)園及現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)綜合體等適應(yīng)商辦產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的標(biāo)桿園區(qū)，陪伴了眾多國(guó)際一流企業(yè)發(fā)展壯大，見(jiàn)證了華南大區(qū)公司商辦產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)歷程。通過(guò)數(shù)十年商辦產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的積累，使得大悅城控股華南大區(qū)公司更加懂得企業(yè)客戶的需求，也獲得了眾多企業(yè)的認(rèn)可及信賴。

華南大區(qū)公司已累計(jì)開(kāi)發(fā)物業(yè)建筑面積近500萬(wàn)平米，持有經(jīng)營(yíng)物業(yè)建筑面積近200萬(wàn)平米。2021年，公司喜獲深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)綜合實(shí)力二十強(qiáng)。華南大區(qū)公司的實(shí)力，不容小覷。

在最核心的商辦板塊，大悅城控股華南大區(qū)公司以國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高端寫字樓為核心，打造以產(chǎn)業(yè)園、科技園、寫字樓為核心引擎的產(chǎn)業(yè)載體，重新定義商辦商業(yè)價(jià)值。

首先，華南大區(qū)公司在項(xiàng)目選址方面非常嚴(yán)謹(jǐn)。項(xiàng)目選址嚴(yán)格遵循“五心”標(biāo)準(zhǔn)(產(chǎn)業(yè)核心、戰(zhàn)略重心、資源中心、潛力新心、交通城心)：

產(chǎn)業(yè)核心：城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展大勢(shì)所向，與產(chǎn)業(yè)共同頻共振

戰(zhàn)略重心：區(qū)域和城市發(fā)展的戰(zhàn)略重心地帶，享受城市規(guī)劃紅利

資源中心：分享城市中心獨(dú)特的各項(xiàng)資源，賦能產(chǎn)業(yè)

潛力新心：前瞻布局未來(lái)的新中心，分享片區(qū)巨大的發(fā)展?jié)摿?/p>

交通城心：擁有或已規(guī)劃四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，出行極度便捷

其次，華南大區(qū)公司與世界一流合作伙伴強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，以打造時(shí)代標(biāo)桿為開(kāi)發(fā)理念。

華南大區(qū)公司選擇與AECOM、CCDI、HASSELL等全球頂尖團(tuán)隊(duì)合作，目的是打造不負(fù)時(shí)代的高品質(zhì)商辦作品。

正是因憑借這一開(kāi)發(fā)理念，華南大區(qū)公司的作品多次獲得如LEED等一級(jí)榮譽(yù)證書(shū)。

第三，華南大區(qū)公司善于打通“產(chǎn)”、“學(xué)”、“研”、“創(chuàng)”、“投”五大環(huán)節(jié)，塑造具有活力的產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系，為企業(yè)發(fā)展賦能。特別值得驕傲的是，依托海量客戶資源，華南大區(qū)公司能推動(dòng)企業(yè)與商辦空間的精準(zhǔn)匹配。

依托母公司中糧集團(tuán)背后超過(guò)3000個(gè)客戶儲(chǔ)備，可以實(shí)現(xiàn)客戶快速匹配與資源精準(zhǔn)導(dǎo)入，為產(chǎn)業(yè)載體空間賦能。

基于以上理念、戰(zhàn)略和資源，華南大區(qū)公司即將在大灣區(qū)核心城市深圳推出四大商辦項(xiàng)目。

四大商辦項(xiàng)目均分布在福田中心區(qū)、前海、光明科學(xué)城等深圳戰(zhàn)略核心地段，發(fā)展前景可期。

我們對(duì)四個(gè)項(xiàng)目做一個(gè)簡(jiǎn)單的介紹和分析。

項(xiàng)目一：中糧·福田大悅廣場(chǎng)

基本情況 項(xiàng)目雄踞福田CBD中軸北門戶—深圳智谷核心腹地，占地約2.4萬(wàn)㎡，總建筑面積約20萬(wàn)㎡。項(xiàng)目為典型城市綜合體，集高端研發(fā)辦公、總部大樓、菁英新貴住所、社區(qū)配套商業(yè)為一體，多元業(yè)態(tài)互通互融，是灣區(qū)中軸綜合范本。

產(chǎn)品特點(diǎn) 大師級(jí)作品，聯(lián)袂世界級(jí)大師AECOM、CCDI、HASSELL共同設(shè)計(jì)。約187米5A甲級(jí)地標(biāo)，建筑，外立面為現(xiàn)代風(fēng)格鐫刻外立面，精制中空 LOW-E寬幅玻璃幕墻。15m挑高商務(wù)大堂，盡顯總部企業(yè)風(fēng)范。18臺(tái)高中低區(qū)電梯，配置一流。

項(xiàng)目分析

1、位置優(yōu)越：位于福田行政中心矩陣首排 北環(huán)大道封面

2、景觀一流：南望蓮花山、北眺塘朗山，多個(gè)公園環(huán)繞

3、出行便捷：雙軌道——9號(hào)線下梅林站/22號(hào)線梅豐站(規(guī)劃中)，四站抵達(dá)福田高鐵站，雙口岸 ，四大主干道

中糧·福田大悅廣場(chǎng)是片區(qū)名片和地標(biāo)，入駐中糧·福田大悅廣場(chǎng)是企業(yè)的夢(mèng)想。

項(xiàng)目二：寶安大悅城

基本情況 項(xiàng)目位于深圳都市核心區(qū)新安片區(qū)，前海自貿(mào)區(qū)一線輻射區(qū)。項(xiàng)目占地約6.7萬(wàn)㎡，總建筑面積約73萬(wàn)㎡，集約15萬(wàn)㎡大悅城商業(yè)旗艦、地標(biāo)總部辦公、高端商務(wù)公寓、中糧壹號(hào)系豪宅及公建配套于一體的城市頂級(jí)綜合體。

產(chǎn)品特點(diǎn) 產(chǎn)品定位高，以打造深圳西部商務(wù)標(biāo)桿作為目標(biāo)。約120-200m總部商務(wù)集群，刷新片區(qū)商務(wù)形象新高度。產(chǎn)品零距離享大悅城旗艦商業(yè)配套，而且地鐵5號(hào)線和12號(hào)線雙地鐵無(wú)縫接駁。產(chǎn)品面積段在約55-2000㎡之間，可賦能企業(yè)全生命周期。

項(xiàng)目分析

1、戰(zhàn)略地位高：前海發(fā)展軸的核心節(jié)點(diǎn)，具有非常強(qiáng)的對(duì)外輻射能力

2、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚：前海自貿(mào)區(qū)、107國(guó)道創(chuàng)新走廊、南山科技園等六大產(chǎn)業(yè)集群環(huán)繞

3、海陸空軌鐵立體交通：雙地鐵(5號(hào)線/12號(hào)線靈芝地鐵站)，國(guó)際機(jī)場(chǎng)，四大港口，西麗/機(jī)場(chǎng)東兩大高鐵站

寶安大悅城作為前海73萬(wàn)㎡首席都會(huì)綜合體，具有巨大的虹吸效應(yīng)，是分享前海紅利的不二選擇。

項(xiàng)目三：中糧云景廣場(chǎng)

基本情況 項(xiàng)目位于正在規(guī)劃建設(shè)世界一流科學(xué)城的光明。區(qū)域配套不斷完善，規(guī)劃利好不斷兌現(xiàn)，高校、國(guó)家級(jí)科研機(jī)構(gòu)、 高新企業(yè)大規(guī)模進(jìn)駐，政府規(guī)劃未來(lái)近30萬(wàn)高端產(chǎn)業(yè)人群將匯聚于此。項(xiàng)目為集居住、辦公和商業(yè)等多元業(yè)態(tài)于一體超60萬(wàn)m²的綜合大城。自帶5萬(wàn)m²全時(shí)商業(yè)，引入主流強(qiáng)勢(shì)品牌，如華為旗艦店、平安銀行、萬(wàn)家LIFE、7-eleven等商家已入駐營(yíng)業(yè)。

產(chǎn)品特點(diǎn) 約200米的天際寫字樓，光明新地標(biāo)。建面約103—250m²辦公現(xiàn)樓，層高約4.2米，采光充足，視野開(kāi)闊，辦公環(huán)境舒適氣派。配置新型框架式幕墻、低碳LOW-E玻璃、19臺(tái)高低區(qū)分布電梯、約克智能新風(fēng)系統(tǒng)等品質(zhì)辦公配置，車位數(shù)2154個(gè)。

項(xiàng)目分析

1、區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ螅喉?xiàng)目位于粵港澳大灣區(qū)唯一的世界一流科學(xué)城，未來(lái)發(fā)展?jié)摿o(wú)限

2、配套成熟度高：周邊15萬(wàn)平方米商業(yè)配套，雙地鐵(地鐵6/13號(hào)線公明廣場(chǎng)站)

3、產(chǎn)品稀缺性強(qiáng)：光明區(qū)唯一在售200米地標(biāo)甲級(jí)寫字樓，極度稀缺

中糧云景廣場(chǎng)是光明最具地標(biāo)氣質(zhì)的商辦產(chǎn)品，是搶灘光明科學(xué)城紅利的最佳選擇。

項(xiàng)目四：中糧 · 前海智慧城(固戍)

基本情況中糧·前海智慧城(規(guī)劃中)項(xiàng)目北區(qū)占地約12萬(wàn)㎡，總規(guī)劃建筑面積約59萬(wàn)㎡。項(xiàng)目以新一代信息技術(shù)，智能制造作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，將基于AI+智能驅(qū)動(dòng)，構(gòu)建以人工智能、芯片設(shè)計(jì)、通信設(shè)備及新型平板顯示等新一代信息技術(shù)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)體系。項(xiàng)目將打造科技、創(chuàng)新、金融、人才等高端產(chǎn)業(yè)要素聚集的世界級(jí)灣區(qū)“智慧”高地，全部建成預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值百億元以上。

產(chǎn)品特點(diǎn) 打造稀缺小高層獨(dú)立總部，為上市公司、擬上市公司、戰(zhàn)略新興成長(zhǎng)型企業(yè)量身定制實(shí)用的產(chǎn)業(yè)載體。可滿足產(chǎn)品研發(fā)、中試檢測(cè)、柔性生產(chǎn)、產(chǎn)品展示等多重功能需求。

項(xiàng)目分析 項(xiàng)目是灣區(qū)空港重地的旗艦項(xiàng)目，作為定位國(guó)際企業(yè)總部集聚區(qū)和智創(chuàng)總部基地，將匯聚大量?jī)?yōu)質(zhì)企業(yè)。

因此，項(xiàng)目的未來(lái)特別值得憧憬。

為更好向世界展示大悅城控股深圳系列作品，大悅城控股華南大區(qū)公司將在本周五(5月27日)舉辦商辦產(chǎn)品專場(chǎng)發(fā)布會(huì)。

未來(lái)已來(lái)，我們一起歡迎未來(lái)，擁抱未來(lái)，共同分享深圳發(fā)展的下一波紅利!

(轉(zhuǎn)自鄧志旺)

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